I- GİRİŞ

Tüm dünya ile birlikte ülkemizde de hissedilen ekonomik krizin dip noktaya ulaştığı ve ekonominin tekrar canlanma ve gelişme sürecine girdiği ekonomi çevrelerinin beyanları ve yayınlanan istatistiklerden anlaşılmaktadır.

Ekonomik canlanmanın önemli göstergelerinden biride inşaat sektörüdür. İnşaat sektörü direkt ve dolaylı olarak birçok sektörü etkilemektedir. İnşaat firmalarının yaptıkları gayrimenkullerin satış aşamasında katlanmak zorunda oldukları maliyet unsurlarından bir tanesi de gayrimenkullerin alıcılara teslimi sırasında 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli 4 sayılı Tarife’nin I-20/a bendine göre ödenmesi gereken alım satım harcıdır. 

Firmalar bazen alıcılarında talebi ile daha tamamlanmayan ancak satışı yapılan gayrimenkulleri kat irtifaklı arsa satışı şeklinde alıcılara devretmektedirler.  Gayrimenkul tamamlanmadan yapılan bu satış işleminde harç matrahının ne olması gerektiğine ilişkin olarak iki farklı görüş bulunmaktadır.

Bir görüş; gayrimenkul tamamlanmadan yapılan kat irtifaklı arsa satış işleminde harç matrahının arsa bedeli olması gerektiğini ifade ederken, diğer görüş; kat irtifaklı arsa satışında harç matrahının gayrimenkulün arsa bedeli değil inşaat firması ile alıcı arasında düzenlenen sözleşmede belirtilen satış bedelinin olması gerektiğidir. 

5838[1] sayılı Kanun’un 16. maddesi ile 492sayılı[2]  Harçlar Kanunu’nun ‘Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri’ başlıklı 63. maddesine eklenen fıkra ile kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç matrahının devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden ödeneceğine ilişkin düzenleme yapılmıştır.

Makalemizde, yasal düzenlemeden önceki uygulamaya değinildikten sonra yapılan Yasa değişikliği ile değişiklikten önceki uygulamanın firmalara getirdiği harç yükü maliyetine ilişkin bir örnek verilerek konuya ilişkin görüşümüz ifade edilecektir.

II- KAT İRTİFAKLI ARSA SATIŞLARINDA YAPILAN YASAL DEĞİŞİKLİĞİN İNŞAAT FİRMALARIN GETİRDİĞİ HARÇ YÜKÜ

Kat irtifaklı gayrimenkul satışında harç matrahının inşaat firmalarına getireceği harç yükünün daha iyi anlaşılabilmesi için aşağıdaki örnek faydalı olacaktır.

(X) İnşaat A.Ş. 250 konutluk (villa) bir inşaat projesine başlamıştır. Konutların tamamı daha inşaat sürerken alıcılar ile sözleşme yapılmak suretiyle satılmıştır. Villaların sözleşmede belirlenen satış fiyatı 400.000 TL’dir. Villaların üzerinde yapıldığı arsanın maliyetinden her bir villanın payına düşen arsa maliyet bedeli 100.000 TL’dir.

A- YASAL DEĞİŞİKLİKTEN ÖNCEKİ UYGULAMA

İnşaat firmaları ile alıcılar arasında villa satışına ilişkin sözleşme düzenlendikten sonra, alıcılar sözleşmede belirtilen şekilde konuta ilişkin ödemeleri taksitler halinde veya peşin olarak yapmaktadırlar. Ödemeler yapıldıkça ödemeyi yapan alıcılar ödedikleri tutar karşılığında sözleşme ve ödeme makbuzları dışında kendilerini güvence altına almak amacıyla firmadan tapu talebinde bulunmaktadırlar.

Alıcıların tapu talebinde bulunduğu dönemde daha konutların inşaatı tamamlanmadığından bu konutların cins tahsislerinin yapılarak alıcılara kat mülkiyetli tapu verilmesi mümkün değildir. Alıcıların ödemelerini güvence altına almak amacıyla yaptıkları tapu talepleri firmalar tarafından ancak üzerinde inşaat yapılan arsanın kat irtifaklı tapusunun devri ile karşılanmaya çalışılmaktadır. Devir işleminin harç yükü açısından sağladığı avantajlar nedeniyle inşaat firmaları bu şekildeki alıcı taleplerini olumlu karşılayıp teşvik edilmektedirler.

İnşaat firmalarının alıcılara kat mülkiyeti tapusuna haiz konutlar yerine daha inşaat tamamlanmadan alıcılara arsa bedeli üzerinden kat irtifaklı gayrimenkul satışı yapmaları halinde her bir villanın inşaat firmasına getireceği harç yükü aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Tablodan görüleceği üzere (X) İnşaat A.Ş’nin kat irtifaklı gayrimenkul satışında devir matrahının arsa bedeli (100.000.-TL) olması durumunda yüklenmek zorunda kalacağı toplam harç miktarı (250×1.500TL) 375.000.- TL’dir. 

B- 5838 SAYILI YASA İLE YAPILAN DEĞİŞİKLİKTEN SONRAKİ UYGULAMA

5838 sayılı Yasa ile 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesine eklenen ‘Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.’ fıkra hükmünden sonra yukarıdaki örnekte yar alan (X) İnşaat A.Ş’nin yaptığı villaları alıcılarına kat irtifaklı gayrimenkul satışı olarak gerçekleştirmesi durumunda; harç matrahının arsa bedeli olan 100.000 TL olarak değil villanın asıl satış bedeli olan 400.000 TL olarak dikkate alınması gerekmektedir. Harç matrahının 400.000 TL olarak dikkate alınması durumunda firmanın her ir villanın satış işlemi nedeniyle katlanmak zorunda kalacağı harç miktarı aşağıdaki gibi olacaktır.

Tablodan görüldüğü üzere; (X) İnşaat A.Ş’nin kat irtifaklı arsa satışında devir matrahının arsa bedeli (100.000 TL) yerine sözleşmedeki satış bedeli (400.000 TL) olması durumunda yüklenmek zorunda kalacağı toplam harç miktarı (250 x 6.000 TL) 1.500.000 TL’dir.

Kat irtifaklı arsa satışlarında yasal değişiklikten önce  (X) İnşaat A.Ş’nin katlanmak zorunda olduğu toplam harç miktarı  375.000 TL iken, yasal değişiklik nedeniyle firmanın katlanmak zorunda olduğu harç miktarı 1.500.000 TL’ye çıkmaktadır. Firmanın katlanmak zorunda olduğu fark harç tutarı  (1.500.000 – 375.000) 1.125.000 TL gibi büyük bir tutardır. Bu firmalar açısından önemli bir maliyet olacaktır.

Ülkemizin ekonomik krizden daha yeni çıkmaya başladığı bir dönemde firmaların ödemeleri gereken harç tutarını önemli ölçüde artıran böyle bir düzenlemenin, firmaları kısmen harç matrahını azaltacak hukuki olmayan yollara (kayıt dışına) sevk etme ihtimali yanında, firmalar ortaya çıkan bu harç farkını alıcılara yansıtmaya çalışacaklardır. Bu gayrimenkullerin fiyatının artmasına yol açarak gayrimenkullere olan talebin azalmasına neden olabilecektir.

Firmaların daha az gayrimenkul satmaları ekonominin krizden daha yavaş ve uzun sürede çıkmasına yol açacağı gibi harç yükünü azaltmak amacıyla kayıt dışılığa tevessül edebilecek firmalar nedeniyle vergi gelirlerinde de (KDV, KV, GV) azalmaya neden olabilecektir.

Bu nedenle daha tamamlanmadığı için kat irtifaklı olarak yapılan gayrimenkul satışlarında devir ve iktisap bedeli olarak gayrimenkulün arsa edelinin değil, gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinin tamamının dikkate alınması yerinde bir karar olmakla birlikte, halen bu şekildeki satış işlemlerine uygulanmakta olan binde 15’lik oran yüksek bir orandır. Bu oranın düşürülmesi örneğin binde 5 olarak uygulanması, mükelleflerin (alıcı ve satıcıların) düzenlemeye gönüllü uyumunu sağlamak açısında yararlı olacaktır. Böyle bir düzenleme mükelleflerin kayıt dışına çıkışını da engelleyecektir.

III- SONUÇ

5838 sayılı Yasa’nın 16. maddesi ile 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yapılan; kat irtifaklı gayrimenkul satışlarında harç matrahının devir ve iktisap bedelinin tamamı olması gerektiği yönündeki düzenleme yerinde bir düzenleme olmakla birlikte, düzenleme nedeniyle firmaların kat irtifaklı gayrimenkul satışlarında katlanmak zorunda oldukları harç miktarı çok fazla artmaktadır.

Firmaların bu artışı gayrimenkul fiyatlarına yansıtmaları durumunda konut fiyatları harç miktarındaki artış kadar artacak bu ise gayrimenkul alım satımının beklenilenin altında gerçekleşmesine neden olacaktır. Daha az gayrimenkul satılması inşaat sektörünün direkt veya dolaylı olarak birçok sektör üzerinde etkili olduğu bilindiğine göre ekonominin içinde bulunduğu darboğazdan çıkışını geciktirecektir. Bu nedenle gayrimenkul satışlarında uygulanan binde 15’lik harç oranının azaltılmasının -belki binde 5’e çekilmesinin- faydalı olacağı düşünülmektedir.

Yazar:MustafaÖZER*

E- Yaklaşım / Ağustos 2009 / Sayı: 200